Kiinteistötransaktiot ja ESG-DD – vastuullisuuden viimeisimmät trendit due diligence -selvityksissä
Viimeaikainen makroekonominen ja rahoitusmarkkinoiden kehitys ja niiden aiheuttama epävarmuus on haastanut kiinteistösijoitusalaa erityisesti vuoden 2022 jälkimmäiseltä puoliskolta alkaen. Transaktioprosessissa arvostus- ja hinnoittelukysymykset ovat nousseet makrotaloudellisten muutosten vuoksi entistä tärkeämpään asemaan. Kuten usein epävarmuuden lisääntyessä, myös due diligence -tarkastuksen merkitys on kasvanut. Due diligence -menettelyn (DD) avulla ostaja voi tunnistaa ja arvioida riskit ennen kiinteistöomaisuuden omistuksen ja hallinnan saamista.
)
DD-prosessi toteutetaan usein rinnakkain kauppakirjaneuvottelujen kanssa ja DD-havainnot vaikuttavat suoraan myyjän antamiin vakuutuksiin ja muutenkin kauppakirjan sisältöön. Epävarmuuden lisääntyminen näkyy myös muuten kauppoihin liittyvässä dokumentaatiossa. Esimerkiksi kauppakirjassa sovittaviin kaupan toteuttamisen ehtoihin (conditions precedent) kiinnitetään erityistä huomiota. Ostajan etuna voi esimerkiksi olla MAC-ehdon (material adverse change) muotoilu siten, että kaupasta voi vetäytyä, mikäli kohdeyhtiön liiketoiminnassa, vastuullisuuskysymykset mukaan lukien, tai laajemmin markkinalla, jolla se toimii, tapahtuu olennaisia negatiivisia muutoksia. ESG on ollut kiinteistösijoitusalalla nopeasti vahvistuva trendi jo vuosia. Viimeaikainen vastuullisuuden oikeudellistumiskehitys on antanut tälle trendille entisestään lisäpotkua ja voidaankin puhua suorastaan ESG:n hyökyaallosta kiinteistösijoitusalalla. Kuten kirjoitimme [täällä], vastuullisuudesta on nopealla tahdilla tullut osa laadukasta omistamisen strategiaa ja riskienhallintaa, minkä lisäksi vastuullisuudella on suora yhteys kiinteistön arvonmuodostukseen ja tuotto-odotuksiin.
Sekä sijoittajien että yritysten on otettava jatkossa yhä enemmän vastuuta koko arvoketjunsa vastuullisuudesta. Kiinteistötransaktioprosessissa tämä tarkoittaa sitä, että sijoittajan ja/tai ostajan on ulotettava ESG due diligence-tarkastus kohteen koko arvoketjuun ja arvioitava mm. rakennuttajan ja tämän alihankkijoiden vastuullisuutta. Tämä puolestaan korostaa hyvin suunnitellun DD-tarkastuksen merkitystä.
Vastuullisuusasioista on jatkossa raportoitava entistä kattavammin ja läpinäkyvämmin. Jotta sijoittajat ja yritykset voivat täyttää raportointivaatimuksensa, niiden on säännöllisesti arvioitava vastuullisuusvaikutuksiaan. DD-tarkastuksella on myös tässä merkittävä rooli ja voidaankin sanoa, että ESG DD:tä on tehtävä säännöllisesti.
Kaikki tämä vaikuttaa ja tulee myös jatkossa enenevässä määrin vaikuttamaan kiinteistömarkkinaan. Kun kansainväliset sijoittajat alkavat soveltaa yhä enemmän ESG-vaatimuksia, tämä luo dokumentaatiovaatimuksia kohteiden suunnittelu- ja rakentamisvaiheeseen sekä omistamiseen. Kehityssuunta voi lisätä vastarakennettujen kiinteistöjen kysyntää ja ylipäätään tulee vaikuttamaan sopivien kohteiden kysyntään.
Yleinen taloussuhdanne näkyy parhaillaan myös kiinteistötransaktiomarkkinassa, mutta monelle toimijalle juuri nyt on sopiva aika kehittää DD-prosessiaan ja tuoda ESG-kysymyksiä koskeva arviointi ajan tasalle. Fondian asiantuntijat ovat avuksi DD-prosessin kehittämisessä ja vastuullisuusnäkökohtien integroimisessa DD-tarkastukseen.
