Hinnasurve ehitussektoris ja lepingute lõpetamine

Ehitussektorit mõjutab järjest enam tellija hinnatundlikkus. Tellijad proovivad hindu alla lüüa ning kui sellega kaasa minna pole võimalik, tuleb leida võimalus lepingust välja astumiseks. Kindlasti esineb ka juhtumeid, kus tellija otsustab rahapuudusel ehituse seisma panna või halvemal juhul sellest üldse loobuda. Sellises olukorras on oluline teada, kuidas ja millistel tingimustel on võimalik lepingut lõpetada.

Alustada tuleks sõlmitud lepingu ülevaatamisest. Ehituslepingutes võib tihti kohata ühepoolse lõpetamise regulatsioonides nii lepingu ülesütlemise kui taganemise aluseid. Enamasti ei tea lepingupooled, et õiguslikus mõttes on töövõtulepingu ülesütlemine ja taganemine erineva sisu ja tähendusega. Vaidluste ärahoidmiseks tuleks ülesütlemist ja taganemist osata eristada ja kohaldada õiget lepingu lõpetamise meetodit.

Töövõtulepingust taganemine on õiguskaitsevahend teise poole lepingurikkumise puhuks. Taganemise alused on reeglina lepingus reguleeritud ning on tavalised tellija olulise makseviivituse korral, samuti töövõtja oluliste lepingurikkumiste korral (märkimisväärne mahajäämus töödes või tööde õigustamatu katkestamine, samuti tõsised kvaliteediprobleemid).

Tellija võib aga ka lepingu igal ajal sõltumata põhjusest üles öelda. Seeläbi on väljendatud tellija nö ümbermõtlemisõigus – kui tellijale on selgunud, et ta soovitud eset ei taha või ei vaja, ei pea tellija seda ka teha laskma. Sellisel juhul ei ole keegi oma lepingulisi kohustusi rikkunud.

Tähele tuleb panna, et taganemise ja ülesütlemise tagajärjed on väga erinevad. Taganemise korral toimub tehingu tagasitäitmine ning ehituslepingu puhul tekib töövõtjal üksnes nõue tellijale juba üleantu väärtuse hüvitamiseks. Lepingust loodetud kasumit töövõtja nõuda ei saa, sest taganemise korral on lepingu lõpetamise põhjustanud töövõtja ise – ta on lepingut rikkunud.

Ülesütlemise korral peaks tellija töövõtjale aga tasuma kokkulepitud tasu, millest on võimalik teha mahaarvamisi. Maha tuleb arvestada see, mille töövõtja lepingu ülesütlemise tõttu kokku hoidis või mille ta oma tööjõu teistsuguse kasutamisega omandas või oleks võinud mõistlikult omandada. Ehk tellija nö ümbermõtlemise õiguse tagajärjeks on see, et töövõtja ei peaks kaotama tellijaga sõlmitud lepingust loodetud tulu.

Siin on (ohu)koht, millele reeglina erilist tähelepanu ei pöörata. Alles hiljuti tuli meil pidada läbirääkimisi, kus töövõtja nõudis seaduse regulatsiooni (VÕS 655 lg 1) alusel olukorras, kus ta ei olnud tööde tegemisega veel alustanudki peatöövõtjalt kogu lepingu tasu maksmist. Iseenesest hea teenistus (näiteks paarsada tuhat eurot) mitte millegi tegemise eest, aga kas ka õiglane? Just selliste olukordade vältimiseks soovitame nendele teemadele lepingu sõlmimisel suuremat tähelepanu pöörata. Peatöövõtja ja tellija huvides oleks kindlasti hüvitamisele kuuluvate summade sisu lepingus täpsustada, jättes töövõtjale õiguse nõuda vaid tasu ülesülemise hetkeks tehtud tööde eest ning muude põhjendatud ja tõendatud otseste kulude hüvitamist, mis kaasnevad töövõtjale seoses lepingu ülesütlemisega tellija poolt. Saamata jäänud tulu ja mittevaraline kahju ei pea tellija poolt hüvitamisele ei kuuluma, kui selliselt on kokku lepitud. Täpsustada võiks ka ajaperioodi,  millise jooksul töövõtja peaks lepingu ülesütlemisega kaasnenud põhjendatud kulusid tõendavad dokumendid tellijale esitada (nt 1-3 kuud). 

Kui teil on lepingute lõpetamisega seonduvaid küsimusi, võtke julgesti ühendust meie ehitusvaldkonna spetsialistiga  - katlin.hinnov@fondia.com