Määräaikainen ja toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus – vai jotain siltä väliltä

Nykyisin liikehuoneiston vuokrasopimuksissa on varsin tavanomaista, että osapuolet haluavat sopia vuokrasuh­teen olevan voimassa ensin tietyn ennalta sovitun määräajan, minkä jälkeen vuokra-aika jatkuu toistaiseksi voimassaolevana molemminpuolisella ennakkoon sovitulla irtisanomisajalla. Tavanomaisesti vuokrasopimuksia tehtäessä käytettävät valmiit lomakkeetkin tarjoavat vastaavanlaisen vaihtoehdon. Ensinäkemältä ja yleensä vielä sopimusta allekirjoitettaessa vuokra-aikaa koskeva kirjaus ei vaikuta olevan erityisen ongelmallinen.

Mutta ongelmia saattaa tulla, kun osapuolet ryhtyvät tulkitsemaan sopimusehtoja vuokrasuhteen ensimmäisestä mahdollisesta päättämishetkestä. Ongelmia aiheuttavia sopimusehtoja voivat olla esimerkiksi:

1. Vuokrasopimus on määräaikainen pituudeltaan viisi (5) vuotta päättyen 30.6.2000, minkä jälkeen sopimus jatkuu toistaiseksi voimassa olevana sopimuksena, jonka irtisano­misaika sekä vuokralaisen että vuokranantajan puolella on kuusi kuukautta.

2. Varsinainen vuokra-aika alkaa tilojen vapauduttua nykyiseltä vuokralaiselta ja on voi­massa kolme (3) vuotta jatkuen sen jälkeen toistaiseksi kuuden (6) kuukauden irtisano­misajalla.

Vaikka näiden ehtojen sanamuodot tuntuvat ensilukemalla selkeiltä, sopimuksen ensimmäistä mahdollista irtisanomispäivää on jouduttu molemmissa tapauksissa pohtimaan oikeudessa asti. Tulkintaongelma aiheutuu siitä, että näissä ehdoissa vuokra-aikaa koskevassa kirjauksessa on elementtejä sekä määräaikaisesta että toistaiseksi voimassaolevasta sopimuksesta. Tällaisille ns. sekatyyppisille vuokrasopimuksille ei löydy suoraa vastinetta liikehuoneiston vuokrauksesta annetusta laista, jonka mukaan sopimus voi olla joko määräaikainen tai voimassa toistaiseksi. Kahtiajako on selkeä. Lähtökohtana on, että sopimus on voimassa toistaiseksi. Määräajasta osapuolten on sovittava erikseen. Määräaikainen sopi­mus päättyy sen voimassaoloajan umpeutuessa ilman irtisanomista. Toistaiseksi voimassa oleva sopimus on irtisanottava, jotta se päättyisi. Laki ei sisällä säännöstä siitä, miten tulisi arvioida sellaisen sopimuksen kestoa ja päättymistä, jossa on sovittu alkuun määräaikaisesta jaksosta ja joka sen jälkeen jatkuu toistaiseksi voimassa olevana.

Esimerkkiehto 1 liittyy korkeimman oikeuden ennakkopäätökseen 2004:34 . Tapauksessa vuokralainen oli irtisanonut vuokrasopimuksen 4.2.2000 tarkoituksenaan saada sopimus päättymään 31.8.2000 noudattaen sopimuksenmukaista 6kk irtisanomisaikaa, joka koski 30.6.2000 jälkeistä vuokra-aikaa. KKO:n ratkaistavana oli kysymys siitä, oliko vuokralaisella ollut oikeus 4.2.2000 irtisanoa sopimus päättymään 31.8.2000. Toisin sanoen, oliko sopimus mahdollista irtisanoa ennen kuin viiden vuoden määräaika oli kulunut umpeen.

KKO katsoi, että sopimus oli riidanalaisen kysymyksen osalta tulkinnanvarainen. Osapuolet olivat nimenomaisesti sopineet yhtäältä siitä, että vuokrasopimus on määräaikainen ja vuokrasuhde päättyy viiden vuoden jälkeen 30.6.2000. Toisaalta oli sovittu, että määräajan päätyttyäkin vuokrasuhde jatkuu toistaiseksi voimassaolevana ja edellyttää irtisanomista 6kk irtisanomisajalla. KKO:lla olisi ollut mahdollisuus ottaa kantaa kysymykseen, oliko sopimus voimassa määräajan vai toistaiseksi. Koska kannanotto ei kuitenkaan ollut tarpeellinen ratkaisun kannalta, ei KKO sellaista antanut. Sen sijaan se katsoi, että sopimuksesta ei käynyt ilmi mitään sellaista, joka olisi estänyt irtisanomisen suorittamisen jo ennen 30.6.2000, kunhan kysymys ei ole ollut vuokrasuhteen päättämisestä jo ennen sovitun viiden vuoden vähimmäisajan umpeen kulumista.

KKO päätyi siis tulkintaan, jonka mukaan sopimus oli voitu pätevästi irtisanoa määräaikaisen sopimuksen voimassaolon aikana. KKO ratkaisu ei kuitenkaan ollut yksimielinen, mikä osaltaan korostaa kysymyksen tulkinnanvaraisuutta. Ratkaisusta eri mieltä ollut oikeusneuvos katsoi, että sopimuksen sanamuoto tukee selvemmin tulkintaa, jonka mukaan mahdollisuus irtisanomiseen on ollut vuokralaisen käytettävissä vasta vuokrasuhteen määräaikaisen jakson päättyessä tai sen jälkeen.

Esimerkkiehto 2 koskee Itä-Suomen hovioikeuden ratkaisua ( tuomio 30.10.2014 , nro 780; dnro S 14/141/20, vailla lainvoimaa ), jossa hovioikeus päätyi erilaiseen tulkintaan kuin KKO:n enemmistö tapauksessa 2004:34. Hovioikeus tulkitsi vuokra-aikaa koskevaa ehtoa siten, ettei irtisanomisaikaa koskeva sopimusehto ollut sovellettavissa ennen kolmen vuoden määräajan päättymistä.

Kolmen vuoden määräaika oli päättynyt 31.3.2011. Vuokranantaja oli käynnistänyt neuvottelut marraskuussa 2010 pyrkien uuteen määräaikaiseen sopimukseen, kun taas vuokralainen oli halunnut pitäytyä toistaiseksi voimassa olevassa sopimuksessa. Neuvotteluissa ei ollut päästy yhteisymmärrykseen ja vuokralainen oli 19.1.2011 irtisanonut sopimuksen päättymään 31.3.2011.

Vuokranantaja katsoi, että irtisanomisesta oli alkanut kulua sopimuksessa tarkoitettu 6kk irtisanomisaika, ja sopimus olisi sen mukaisesti päättynyt vasta 31.7.2011. Kysymys oli siitä, oliko irtisanomisaikaa koskeva sopimusehto ollut sovellettavissa ennen kolmen vuoden määräajan päättymistä. Hovioikeus huomioi, että ennakkopäätöksen KKO 2004:34 mukaan vastaus kysymykseen olisi myönteinen. Hovioikeus kuitenkin huomautti, ettei KKO:n ennakkopäätös ollut yksimielinen ja päätyi ratkaisussaan siihen, että ennakkopäätöksen mukainen tulkinta ei vastannut tässä tapauksessa sopimuksen sanamuotoa eikä sopimusjärjestelyn järkevää tarkoitusta.

Hovioikeus totesi, että sopimuksen määräaikaisella osuudella varmistetaan osapuolten keskinäinen luottamus siihen, että sopimus pysyy voimassa ja osapuolilla on häiriötön aika neuvotella ja saavuttaa yhteisymmärrys sopimuksen jatkamisesta aina määräajan päättymiseen saakka. Kun tällaista yhteisymmärrystä ei kuitenkaan tässä tapauksessa ollut saavutettu ja vuokralainen oli ilmoittanut ennen määräajan päättymistä tahtonsa päättää sopimus määräajan päättyessä, ei vuokranantaja voinut vedota irtisanomisaikaa koskevaan ehtoon niin, että sopimus sillä perusteella olisi jatkunut pidempään kuin se määräaika johon osapuolet olivat sopimusta tehtäessä ensisijaisesti sitoutuneet. Sopimuksen toistaiseksi voimassaolevan osion irtisanomisaikaa koskeva ehto ei ollut sovellettavissa ennen määräajan päättymistä. Osapuolten välinen vuokrasopimus oli päättynyt 31.3.2011.

Vallitsevaa oikeustilaa ei esimerkkien valossa voida toistaiseksi pitää täysin selkeänä. Edelleen sekamuotoisissa vuokrasopimuksissa on olemassa riski, että niitä tulkitaan joko määräaikaisina tai toistaiseksi voimassa olevina. Irtisanomissäännökset eivät koske määräaikaista sopimusta. Tästä voi puolestaan aiheutua ikävä yllätys osapuolille mm. ennakoimattomina ”ylimääräisinä” vuokrakuukausina. Paras ohje onkin edelleen pyrkiä kirjoittamaan vuokrasopimukset selkeästi joko määräaikaisina tai toistaiseksi voimassaolevina.

Fondia suosittelee aina kääntymään asiantuntijoidemme puoleen liikehuoneiston vuokraukseen liittyvissä kysymyksissä. Me varmistamme jo sopimuksen laatimisvaiheessa, että vastaavanlaisilta tulkintaongelmilta myöhemmin vältytään. Selkeä sopimus on sekä vuokranantajan että vuokralaisen etu.