Vad är egentligen skälig andrahandshyra? Ny dom ger svar
)
)
En ny dom från Svea hovrätt tydliggör en ofta missförstådd princip inom hyresjuridiken: Förstahandshyran är inte facit när skäligheten i en andrahandshyra ska bedömas. Det här kan få stora konsekvenser – både för privatpersoner och företag som hyr ut i andra hand.
I denna artikel går vi igenom vad domen innebär, varför den är viktig, vanliga fallgropar på andrahandsmarknaden – och vad du bör tänka på som hyresvärd eller hyresgäst.
Domen i korthet: Skälig andrahandshyra är en egen bedömning
Svea hovrätt har i mål H 14082-24 behandlat en andrahandsuthyrning i Stockholm där hyresgästen begärt återbetalning av överhyra. Det intressanta med hovrättens resonemang är tydliggörandet att:
Vad hyresvärden själv betalar i förstahandshyra är inte avgörande för vad som är skäligt i andra hand.
Kort bakgrund:
Hyresgästen betalade 14 000 kr/mån i andra hand.
Hyresvärden uppgav att förstahandshyran var 11 000 kr.
Hovrätten satte dock skälig hyra till endast 8 000 kr/mån efter en allmän skälighetsbedömning.
Bedömningen grundades bland annat på bilder av lägenheten och en förhandlingsöverenskommelse från samma trapphus. Trots att det saknades exakt jämförbara lägenheter, ansåg domstolen att underlaget räckte för att fastställa bruksvärdet.
Varför är domen viktig?
Det här är inte bara en fråga om några tusenlappar i månaden – det handlar om rättssäkerhet på hyresmarknaden.
Många aktörer på andrahandsmarknaden (inklusive företag) kalkylerar med påslag utan att göra en objektiv skälighetsbedömning. Men rättsläget är tydligt:
“Att förstahandshyresgästen i sin tur kan ha betalat en högre hyra till sin hyresvärd påverkar inte bedömningen.”
— Svea hovrätt, H 14082-24
Vanliga fallgropar vid andrahandsuthyrning
1. Brist på jämförelsematerial
Det är inte alltid lätt att hitta bruksvärdesmässigt likvärdiga lägenheter. Då får domstolen göra en allmän skälighetsbedömning, vilket ökar osäkerheten för både hyresgäst och hyresvärd.
2. Felaktiga antaganden om “skäligt påslag”
Det är vanligt att andrahandsvärdar tror att ett påslag på förstahandshyran (för administration, risk, tillgång) är tillåtet. Det är det inte, om det saknas objektiv grund – t.ex. möbler eller särskild service.
3. Förhandlingsöverenskommelser gäller inte alltid
Om lägenheten inte omfattas av en överenskommelse blir det svårare att använda sådana hyror som jämförelse. Dessutom kan två nästan identiska lägenheter ha olika skick.
4. Retroaktiv återbetalning
En andrahandshyresgäst kan ha rätt att få tillbaka skillnaden mellan skälig och faktisk hyra – upp till ett år bakåt – inklusive ränta. Det kan snabbt bli stora belopp.
5. Bolag som hyresvärd
När företag hyr ut i andra hand gäller samma regler om skälig hyra. Företagens affärsmodeller kan utmanas om de inte är i linje med hyresrättsliga principer.
Så undviker du problem – råd till hyresvärdar och hyresgäster
Dokumentera allt – särskilt standard, skick och utrustning.
Ta reda på bruksvärdet i området – gärna med hjälp av jurist.
Undvik att sätta hyran baserat på magkänsla eller interna kalkyler.
Kontakta hyresnämnden i tid om du misstänker överhyra.
Slutsats och nästa steg
Domen påminner om att hyresrättens regler är tydliga – men ofta förbisedda i praktiken. Det gäller att ha koll, oavsett om du är privatperson eller företagare.
Behöver du juridiskt stöd?
Kontakta oss på Fondia – våra jurister hjälper företag att agera rätt på hyresmarknaden.