Üürisuhetest koroonakriisi valguses

Eesti on täna tulvil äripindade üürnikest, kes ei saa eriolukorra piirangute tõttu enam üldse oma üüripinda kasutada või on sunnitud oma ettevõtte esinduse või poe klientide vähesuse tõttu sulgema. Põhjendatult kerkivad üürnikel küsimused, millega on õigustatud see, et nende üüri maksmise kohustus peab püsima muutumatu, kui üüripinna kasutamine on takistatud või majanduslikult ebamõistlik.

Esmane soovitus on alati heita pilk üürilepingusse, et leida, mida see ütleb üüripinna kasutamise takistuste ja üürniku õiguse kohta üüri vähendada. Silmas tuleb aga pidada, et ärisuhete raames sõlmitud üürilepinguga on võimalik isegi üürniku seadusest tulenevaid õigusi piirata. Rusikareegel on, et seaduses sätestatu kehtib vaid siis, kui lepingus ei ole teisiti kokku lepitud. Ühtlasi on ka võimalik et lepingus vastust ei leidugi. Milliseid võimalusi üürnike huvide kaitseks koroonakriisis pakub aga seadus?

Tõepoolest võib praegu juba eeldada, et pandeemia ja eriolukord kujutavad endast vääramatu jõu asjaolu. Nii kehtib ka Eestis põhimõte, et lepingu osapool, kelle kohustuse täitmist takistab vääramatu jõu asjaolu, võib kohustuse täitmise edasi lükata, kuni takistus kaob, kartmata kahjulikke tagajärgi. Kas üürnikud, kelle äritegevus üüritud pindadel on sisuliselt katkenud, näiteks restoranid, spordiklubid, spad või kauplused, võiksid seega vääramatule jõule tuginedes üüri täielikult või osaliselt tasumata jätta?

Paraku ei ole vääramatu jõu argumendist senise kohtupraktika valguses kasu rahaliste kohustuste edasi lükkamisel või nende täitmisest keeldumisel. Kohtud on rõhutanud, et rahaliste kohustuste rikkumine saab olla vabandatav vaid erakorraliselt olukorras, kui makseid on objektiivselt võimatu teostada , nt. seetõttu, et panga maksesüsteemid ei toimi.

Samas on siin üks oluline erand. Nimelt ei pea oma kohustust täitma osapool, kelle lepingupartner ei saa vääramatu jõu tõttu oma kohustust täita. Üürisuhtes on üürileandja põhikohustus võimaldada üüripinna sihtotstarbeline kasutamine. Kaubanduskeskused on praegu sunnitud oma uksed sulgema, mille tõttu puudub osadel üürnikel isegi ligipääs omapindadele. Nii on lepingut rikkuvaks pooleks formaalselt hoopis üürileandja. Samas on see eriolukorra piirangu tõttu vabandatav. Konkreetsemalt reguleerib üürniku õigust nõuda üüri alandamist või üüri maksmisest keelduda võlaõigusseadus, mille kohaselt ei pea üürnik üüri ega kõrvalkulusid tasuma ajal, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada. Kui üüritud asja kasutamise võimalus on vaid vähenenud, saab üürnik nõuda üüri vähendamist.

Üüri maksmisest keeldumise või üüri alandamise nõudmise õigus tekib üürnikul ainult siis, kui takistus ei ole temast tingitud, vaid hoopis üürileandjast. Seega võib väita, et kaubanduskeskuste üüripindade üürnikel on alust üüri alandamiseks või koguni üüri maksmisest keeldumiseks sõltuvalt üüripinna kasutamise sihtotstarbest ja sellest, kas üüripinna kasutamine on olnud täielikult võimatu või lihtsalt takistatud. Teiste äripindade üürnike olukord on paraku keerulisem, kui nende üürileandja ei ole üüripinna kasutamist takistanud. Kui poodnik on näiteks klientide vähesusel ise otsustanud poe sulgeda, ei ole tal seadusest tulenevalt õigust nõuda üüri alandamist või seda üldse mitte tasuda.

Kas seadus annab veel mõne päästerõnga üürnikele, kes ei saa üüri alandamise või üürist keeldumise õigusele tugineda, kuid peavad otseste tegevuskeeldude või olude sunnil uksed kinni hoidma või kelle käive on drastiliselt langenud vähenenud klientuuri tõttu? Mida teha lepingutega, millest tulenevad püsikulud on jäänud samaks ja muutunud tänaseks ettenägematult koormavaks?

Kuigi reeglina on lepingute täitmine alati kohustuslik, kehtestab seadus siiski ühe olulise erandi lepinguliste kohustuste vahekorra muutumise korral. Kui lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud on ennenägematul moel muutunud, nii et leping muutub ühele poolele oluliselt koormavamaks, võib sellel poolel tekkida õigus lepingu muutmiseks, et taastada lepinguliste kohustuste algne tasakaal. Et sellele tugineda, peab aga olema täidetud rida eeltingimusi: kahjustada saanud pool ei saa asjaolude muutust ei eeldada ega mõjutada ega kanna ka sellega seotud riisikot ning ei oleks tänaseid asjaolusid teades lepingut neil tingimustel sõlminud.

Kohtutes on selle sätte tõlgendamist testitud, kuid lahendite pinnalt on keeruline vastata, kas eriolukorra tõttu tekkinud majandusraskused annavad aluse nõuda koormava lepingu muutmist. Kinnisvaratehinguid puudutavatest kohtulahenditest on kõlama jäänud, et selle sätte kohaldamise eelduseks on ennekõike see, et on ettenägematud ja drastilised muudatused majanduskeskkonnas on juba mõjutanud turutingimusi.

Tegu pole seega kindlasti võluvitsaga koroonakriisi hammasrataste vahele jäänud ettevõtetele. Pigem võib järeldada, et ainuüksi ootamatutest ja kontrolli alt väljas olevatest majandusraskustest ei piisa koormavate kestvuslepingute (nt. üürilepingute) tingimuste muutmiseks. Vähemalt senise kohtute tõlgenduse järgi näib üheks oluliseks kriteeriumiks selle sätte rakendamisel olevat muutus turuhindades, mille tõttu muutub leping ühele poolele oluliselt kallimaks või väheneb sellest saadav väärtus oluliselt. Kui koroonakriis hakkab oluliselt mõjutama turutingimusi, võib sellest sättest kasu olla.

Võlaõigusseadus sätestab ühe võimalusena ka mõjuval põhjusel kestvuslepingute erakorralise ülesütlemise. Kuigi reeglina on mõjuv põhjus seotud teise lepingupoole ebasoovitava käitumisega, on seadusest tulenev määratlus väga abstraktne ning selle alla võivad minna ka muud juhud, mil sõltuvalt asjaolust on õigustatud lepingu varasem lõpetamine. Mõjuv on põhjus, mille esinemisel ei saa ühelt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Seadus eeldab, et lepinguid tuleb täita, seega peab lõpetamise huvi olema selgelt kaalukam jätkamise huvist.

Mõjuv põhjus kehtib eraldi alusena ka üürilepingute puhul. Selle esinemisel võib üles öelda nii tähtajalised kui tähtajatud üürilepingud. Ehk on seadusandja selle sättega soovinudki kaitsta üürisuhte osapooli ootamatuste eest, mis võivad muuta pikaajalise üürisuhte ebamõistlikult koormavaks. Seadus sätestab näidisloetelu mõjuvatest põhjustest, mis on eelkõige seotud teise poole ebasoovitava käitumisega. Üheks põhjuseks on ka olukord, kui üüritud pinda ei saa üürileandjast tuleneva asjaolu tõttu kasutada. Põhimõtteliselt ei saa välistada, et just kaubanduskeskuste üürnikel võib tekkida õigus üürilepingud ennetähtaegselt lõpetada, eriti mida kauem on üüripindade sihtotstarbeline kasutamine võimatu või takistatud. Jällegi – üüripinna kasutamise takistust saavad lepingu lõpetamise põhjusena kasutada vaid need üürnikud, kes ei ole üüripinna kasutamist peatanud tegevuskeelu või muu endast tuleneva tegevusraskuse tõttu.

Mida aga peaksid tegema üürnikud, kes ei saa tugineda üürileandja tõttu tekkinud üüripinna kasutamise takistusele? Kas siin võiks abi olla ülesütlemiseks aluse andva mõjuva põhjuse väga laiast määratlusest? Eeldades, et üüripinna puhul on tegu ettevõtte peamise tegevuskohaga ning koormavad üürimaksed võivad kaasa tuua püsiva maksejõuetuse, on raske leida mõjuvamat põhjust, mis kaaluks üles üürileandja ootused lepingu jätkamiseks endistel tingimustel. Seega on igal juhul mõistlik alustada üürileandjaga läbirääkimisi tingimuste ajutiseks leevendamiseks. Vaevalt on üürileandjatelgi huvi kaotada usaldusväärne üürnik, kelle raskused ei ole otseselt temast endast tingitud, kuivõrd täna pole kindlasti lihtne leida uusi raskema kukruga üürnikke. Eriti kehtib see äripindade puhul, mis on ette valmistatud tegevusalaks, mille suhtes praegu kehtivad tegevuspiirangud (nt jõusaalid ja spad). Silmas tuleb ka pidada, et lepingulistele suhetele kehtib hea usu põhimõte ning ei saa välistada, et kohtupraktika rikastub tulevikus lahenditega, milles tänasest eriolukorrast tingitud asjaolud võivad anda üürnikule õiguse mõjuval põhjusel üürilepinguid erakorraliselt lõpetada.