Olulised muudatused võlaõigusseaduse üürilepingu sätetes

Jaanuaril keskel jõustuvad võlaõigusseaduse muudatused üürilepingu sätetes. Võlaõigusseaduse 15. peatükis sätestatud üüriregulatsioon on peaaegu 20 aastat püsinud muutmatuna ning turuosalised on juba pikemat aega osutanud vajadusele seda ajakohastada. Muudatuste tulemusena soovitakse võimaldada turuosalistel reguleerida omavahelisi suhteid veidi paindlikumalt.

Seadusemuudatuste peamiseks eesmärgiks on seatud elavdada ja arendada üüriturgu ning pakkuda seeläbi inimestele elukoha üürimise näol mõistlikku alternatiivi kodu omamisele. Üürituru efektiivseks toimimiseks soodustakse pikaajalisi ja stabiilseid, kuid samas paindlikke üürisuhteid, mis tagavad üürileandjale kindla pikaajalise kasumi ning üürnikule piisava kaitse ja kindlustunde.

Peamised üüriregulatsioonis jõustuvad muudatused on järgmised:

Sätestatakse leppetrahvi kokkuleppe võimalus ainult mitterahalise kohustuse (nt kodulooma pidamise keelu rikkumine, üüripinnal suitsetamise keelu rikkumine, naabrite häirimine jms) olulise rikkumise puhuks, kus kahju tõendamine võib olla keerulisem ning kus leppetrahvil võib olla oluline preventiivne mõju. Leppetrahvi ei saa nõuda nõuda oma sisult väheoluliste rikkumiste korral, mis olemuslikult ei saa üürileandjale tegelikult kahju tekitada. Oluliseks rikkumiseks näiteks ei ole see, kui üürnik on unustanud ühel päeval lipu heisata või hilineb kõigest ühe päeva vee- või elektrinäitude esitamisega või kuulab ühekordselt kõva muusikat.

Samuti sätestatakse piirangud leppetrahvi suurusele. Nimelt ei tohi ühe rikkumise tarbeks kokkulepitava leppetrahvi suurus ületada 10% ühe kuu üürist ning kui neid peab kokkuleppe kohaselt kandma üürnik, siis ka kõrvalkuludest ning hoone korrashoiu- ja parenduskuludest ühe kuu kohta. Üürnikult ühes kuus nõutavate leppetrahvide summa ei tohi ületada 20 protsenti kokkulepitud üürist ning ka kõrvalkuludest ja hoone korrashoiu- ja parenduskuludest. Leppetrahvi kokkuleppest tulenevat nõuet ei saa rahuldada tagatisraha arvelt.

Seaduses sätestatakse sõnaselgelt, et pooled võivad kokku leppida seadusjärgsest viivisemäärast kõrgemas viivisemääras. Seejuures sätestatakse eluruumi üürniku kaitseks viivise maksimaalne määr (seadusjärgsest viivisemäärast maksimaalselt kolm korda suurem viivis).

Samuti võimaldatakse eluruumide puhul kokku leppida, et üürnik tagastab asja sellises seisundis, et sellelt on kõrvaldatud hariliku lepingujärgse kasutamisega tekkinud kulumine või halvenemine, või kannab üürnik sellega seotud mõistlikud ja vajalikud kulud. Samas sätestatakse sellistele kokkulepetele mitmed piirangud, tagamaks üürniku piisav kaitse (näiteks samaaegselt ei tohi rakendada kokkuleppeliselt kõigi kulude üürniku kanda jätmist ja üüri tõstmist samade kulude katmise ettekäändel).

Tagatisraha ja sellelt kogutud intress ei kuulu üürileandja pankrotivarasse ja sellele ei saa pöörata sissenõuet täitemenetluses üürileandja vastu.

Üürniku kaitseks sätestatakse erakorralise ülesütlemise õigus juhuks, kui üürileandja poolt ühepoolselt tõstetud üür ei ole üürnikule subjektiivselt vastuvõetav, ning välistatakse sellisel juhul üüritõus kuni lepingu lõppemiseni. Selgelt eristatakse üüri tõstmine ja üüri suurenemine.

Sätestatakse üürileandja õigus leping makseviivituse tõttu üles öelda väiksema võlgnevuse või lühema viivituse korral. Samuti nähakse ette üürileandja õigus leping erakorraliselt üles öelda tagatisraha ning hoone korrashoiu- ja parenduskulude tasumisega viivitamise korral. Üürniku kaitseks sätestatakse üürileandjale omakorda ulatuslikum teavitamiskohustus.

Pankroti- või täitemenetluse käigus toimunud müügi puhul antakse uuele omanikule võimalus talle üleläinud üürileping senisest lihtsamini lõpetada.