Jurist hoiatab: kaasomandi omamisega kaasnevad riskid
)
Kirgi kütmas ja diskussiooni tekitamas on Tõrvandis asuv kahekorruseline ning enam kui 800-ruutmeetrise põrandapinnaga Saialille 37 maja, mis on kirjade järgi kahepereelamu. Väidetavalt on möödunud aasta lõpus need kaks korterit jaotatud kaasomandisse, mille järgi on tekkinud majja 16 kodu (Tartu Postimehe artikkel leitav siin).
)
Praktikast on näha, et inimesed tihtipeale ei teadvusta kaasomandit ostes või omades sealseid riske. Ilmselt teadmatusest ning võibolla on ka olnud lihtsalt õnne omada pigem heanaaberlikke suhteid. Aga mis võib juhtuda siis kui suhted lähevad pahaks nagu Andresel ja Pearul ning soovitakse kaasomandit lõpetada? Selles osas tegi Riigikohus ka hiljaaegu, 23.10.2024, olulise ja põhimõttelise lahendi (nr 2-22-2159).
Teatavasti on üheks kaasomandi lõpetamise viisiks kinnisasja müümine avalikul enampakkumisel. Seaduse kohaselt tuleb sellisel viisil kaasomandi lõpetamisel müügist saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Riigikohus selgitas, et AÕS § 77 lg 2 sätestatud „osa suurus“ tähendab kaasomandi mõttelise osa suurust, mitte ehitise või maatüki suurust, mis on kasutuskorra järgi iga kaasomaniku kasutuses.
Praktikas oli kujunenud arusaam, et kaasomandi müügi tulem tuleb jaotada kasutuskorra kohaselt ainukasutuses olevate osade väärtuste järgi. Sellest lähtusid siiani muuhulgas ka kinnisvarahindajad ja finantseerijad (sh pangad). Seepärast leiti, et kaasomanik, kes oli kasutuskorra alusel enda ainukasutuses olevat osa parendanud, peaks saama ka kaasomandi lõpetamisel suurema summa raha kui teine kaasomanik, kes parendusi ei olnud teinud. Riigikohus märkis aga viidatud kohtulahendis, et nii see siiski ei ole ja avalikult enampakkumisel kinnistu müügist saadud raha tuleb jagada kaasomanike vahel ära vastavalt kaasomandi mõtteliste osade suurustele.
Riigikohus rõhutas, et kaasomandi kasutuskord reguleerib üksnes kaasomandi kasutust, mitte aga kaasomandi kuuluvust. Samuti selgitas kohus, et kaasomandi osa on kinnisasjast füüsiliselt piiritlemata mõtteline osa ühisest omandist ning on ebaõige pidada mõnd hoonet või hoone osa ainult ühele või teisele kaasomanikule kuuluvaks. Kaasomand ulatub kogu kaasomandi esemele. Kaasomandis on kogu maa ja kõik maaga püsivalt ühendatud ehitised ja nende püsivalt ühendatud osad.
Seega kui soovida reguleerida kaasomandi lõpetamist, sh müügitulemi jaotamist teisiti, kui kehtiv õigus seda ette näeb, siis selleks võivad kaasomanikud sõlmida vastava kokkuleppe. Riigikohus selgitas, et kaasomanikud saavad lepinguga reguleerida, kuidas kaasomand lõpetatakse, mh võivad kaasomanikud kaasomandi lõpetamise nõude välistada. Kokkulepe kaasomandi lõpetamise viisi ja tulemi jaotamise kohta võib etteulatuvalt sisalduda juba kaasomandi loomise kokkuleppes või hilisemas lepingus kaasomandi lõpetamise kohta. Samuti võivad kaasomanikud sõlmida eelnimetatud kokkuleppeid kaasomandit kohtuväliselt lõpetades või kohtuliku kompromissina. Selleks, et kaasomanike kokkulepe kaasomandi lõpetamise kohta kehtiks ka kaasomanike eriõigusjärglaste suhtes, peab see olema kantud märkusena kinnistusraamatusse.
Täpsemalt on võimalik kohtulahendi kohta lugeda siit.
