Ehitusseadustikku asutakse taaskord muutma

Majandus- ja kommunikatsiooniministeerium on koostanud ehitusseadustiku (EhS) muudatuste väljatöötamise kavatsuse, mis sisaldab mitutkümmet ettepanekut EhS muutmiseks. Seadusloome kvaliteedist kõneleb nii mõndagi see, kui nii põhjalikult ja kaua ettevalmistatud EhS vajab juba pärast viie aasta möödumist suuremahulisi muudatusi.

Muudatuste eesmärgina on märgitud soov lahendada EhS rakendamisel esile kerkinud probleeme, luua paremad eeldused ehitusvaldkonna digitaliseerimiseks ning muuta ehitusvaldkonna menetlused läbipaistvamaks ja kiiremaks. Paraku tuleb tõdeda, et nii mõnegi muudatuse puhul jääb selle vajadus ning sisu siiski ebaselgeks.

Alljärgnevalt mõnedest olulisematest plaanitavatest muudatustest.

Menetlustähtaegasid tahetakse hakata arvestama tööpäevades. Ehitusloa eelnõu kooskõlastamise tähtajaks oleks sellisel juhul kuni 10 tööpäeva ning ehitusloa, kasutusloa ning projekteerimistingimuste andmise tähtajaks (koos kooskõlastamisega) kuni 20 tööpäeva. Projekteerimistingimuste avatud menetluse läbiviimise tähtajaks oleks kuni 50 tööpäeva. Praegu on osad menetlustähtajad tööpäevades ning osad kalendripäevades.

Sisse soovitakse viia ka põhimõte, et teavitamise kohustusega ehitiste ehitamisega võib alustada järgmisel tööpäeval pärast ehitusteatise esitamist ning kasutamisega alustada järgmisel tööpäeval pärast kasutusteatise esitamist. See tähendab, et edaspidi menetleb pädev asutus vaid loakohustuslikke ehitisi ning pädeval asutusel ei ole enam võimalik teatisi menetleda 10+30 päeva.

Mitmed plaanitavad muudatused on seotud ehitusvaldkonna digitaliseerimisega. Näiteks plaanitakse muudatust, mille kohaselt on edaspidi loamenetluses ehitusprojektina käsitletav ka kehtestatud nõuetele vastav ehitise digitaalne infomudel ja selles sisalduvad andmed. See tähendaks, et ettevõtjatel oleks võimalik esitada ehitusloa- ja kasutuslao menetlusse digitaalsel infomudelil põhinev projekt ning saada automaatkontrolli tulemuste põhjal kiire tagasiside projekti nõuetele vastavuse osas. Selline lahendus oleks ettevõtjatele siiski võimalus, mitte kohustus.

Üks enim küsimusi tekitav muudatus puudutab ehitusteatise esitamise kohustuse laiendamist. Nimelt plaanitakse laiendada detailplaneeringu kohustusega aladel ehitusteatise esitamise kohustus ka alla 20 m2 ehitisealuse pinnaga elamu teenindamiseks vajalike hoonete püstitamisel, kui hoonesse on kavandatud küttekolle või tehnosüsteem, nagu kütte- või gaasipaigaldis või surveseade. Lisaks tuleks edaspidi teavitada alla 35 kV elektri ja side õhu-, vee- ja maakaabelliinide rajamisest, et andmed jõuaksid registrisse ning oleks võimalik saada täpne ülevaade kaitsevöönditega ehitistest.

Arvestades, et 01.07.2015 jõustunud EhS-i mõte oli bürokraatia vähendamine ja omanikele ehitamisega seonduvate protsesside lihtsustamine, siis ilmselgelt kannab alla 20 m2 hoonete osas teatisekohustuse sätestamine risti vastupidist eesmärki.

Samuti plaanitakse muuta EhS lisades 1 ja 2 sätestatud teavitus- ja loakohustuslikele ehitiste loetelu selliselt, et teavitada tuleb ehitiste püstitamisest, mis ei ole määratletud vaba ehitustegevusena, st mille kohta ei ole EhS lisades tehtud märget, et vastav kohustus puudub. EhS lisades toodud rajatiste loetelu ei hõlma praegu kõiki ehitisi, mistõttu on ebaselge, kas lisades nimetamata ehitise püstitamiseks on nõutav teavitamine või loamenetlus.

Loakohustust plaanitakse laiendada ka ehitistele ja ehitustöödele, mille püstitamiseks tuleb kehtiva õiguse kohaselt koostada ehitusprojekt.

Plaanitakse ka pikendada ehitusteatise kehtivust 5 aastani praeguse 2 aasta asemel, tingimusel, et ehitustöödega on alustatud 2 aasta jooksul teavitamisest.

Muudatuste kavatsuses sisaldub ettepanek täiendada EhS § 19 lg 2 selliselt, et elukondlike ehitiste iseendale ehitamise võimalus on edaspidi ainult füüsilisel isikul. Täna on see võimalus ka juriidilistel isikutel. Lisaks on ministeerium teinud ettepaneku tunnistada kehtetuks EhS § 20 lg 1 teine lause, mille kohaselt ehitusloakohustusliku ehitise üle võib omanikujärelevalvet teha kvalifikatsiooninõuetele vastav isik.

Eraldi soovitakse seaduse tasandil sätestada omanikujärelevalve teostamise kohustusega ehitustööde loetelu ning omanikujärelevalve käigus teostatavate kontrolltoimingute nõuded. Omanikujärelevalve teostamise pädevus oleks edaspidi pigem seotud kutse või pädevustunnistuse olemasoluga, kaotades sätted, mille kohaselt täpsemad kvalifikatsiooninõuded kehtestab minister määrusega. Kuivõrd kutse andmine toimub kutsestandardite alusel ning menetlus on reguleeritud kutsenõukogu pool kehtestatud kutse andmise kordades, siis ei peeta vajalikuks eraldi tegevusaladele vastavaid täpsemaid kvalifikatsiooninõudeid sätestada. Praktikas võib eeltoodu parajalt segadust tekitada.

Ministeerium soovib EhS-i täiendada ka projekteerimistingimuste andmist võimaldava komplekspädevuse küsimust lahendavate sätetega. Kompleksloa andmine tähendab, et üheaegselt võib samale ehitusprojektile loa anda mitu erinevat haldusorganit ning otstarbekuse kaalutlustel antakse loa andmise pädevus ühele nendest asutustest ja teisele jääb kooskõlastav roll.

Veel ühe olulise muudatusena jääks edaspidi projekteerimistingimuste andmise kohustus rajatisele üksnes rajatise püstitamisel, mitte laiendamisel. Hoone osas jääb alles projekteerimistingimuste andmise kohustus lisaks püstitamisele ka selle laiendamisel üle 33%. Samuti tuleks anda projekteerimistingimused hoone ümberehitamisel kui muudetakse hoone kande- ja jäigastavaid konstruktsioone või kui taastatakse osaliselt või täielikult hävinenud ehitis.

Lisaks saaks edaspidi projekteerimistingimusi anda ka juhtudel, mis ei ole seaduses määratletud. See võimaldaks planeeringu muutmise asemel kaalutlusõigusega kasutada projekteerimistingimuste andmist.

Järgmise sammuna koostab majandus- ja kommunikatsiooniministeerium EhS muutmise seaduse eelnõu, mis peaks praeguse ajakava kohaselt valmima 2022. aasta esimeses kvartalis. Eelnõu eeldatav jõustumise aeg on 2022. aasta neljas kvartal. Omapoolsed kommentaarid ning täiendus- ja täpsustusettepanekuid on esitanud ka erinevad huvigrupid (sh nt Eesti Kaubandus-Tööstuskoda ja Omanike Keskliit), mistõttu võib seaduse tekst enne vastuvõtmist veel mõnevõrra muutuda.

Ehitusõigust puudutavate küsimuste korral saad meiega ühendust võtta estonia@fondia.com või katlin.hinnov@fondia.ee