Nuomos sutartys ir COVID-19

Vyriausybė nutarimu Dėl karantino Lietuvos Respublikos teritorijoje paskelbimo (toliau – Nutarimas) uždraudė parduotuvių, prekybos ir pramogų centrų veiklą. Parduotuvės, vykdančios veiklą nuomojamose patalpose, negauna pajamų iš prekybos parduotuvėse, tačiau įsipareigojimas mokėti nuomos mokestį nedingo.

Kaip elgtis šioje situacijoje? Ar šios aplinkybės gali būti pripažįstamos force majeure? Ar nuomininkas turi teisę nemokėti nuomos mokesčio ar prašyti jį sumažinti?

Visų akys pirmiausia nukrypo į iki COVID-19 pakankamai neaktualią force majeure sąlygą, prekybos, pramonės ir amatų rūmai buvo užversti prašymais dėl force majeure pažymų išdavimo.

Tai visgi kas tas force majeure? Lietuvos Respublikos civilinis kodekas (toliau – CK) force majeure apibrėžia kaip pagrindą netaikyti civilinę atsakomybę už sutarties neįvykdymą. Paprastai tariant - jeigu nevykdote savo įsipareigojimų dėl nenugalimos jėgos (force majeure), kita šalis neturi teisės iš jūsų reikalauti nuostolių atlyginimo ar netesybų. CK aiškiai nurodoma, kad aplinkybė, jog rinkoje nėra reikalingų prievolei vykdyti prekių, sutarties šalis neturi reikiamų finansinių išteklių nelaikoma force majeure.

Pavyzdys. Užsienietis 2019 lapkričio 12 sudarė sutartį dėl mokymų vedimo Lietuvoje 2020 kovo 26 d. Vyriausybė Nutarimu uždraudė užsieniečiams atvykti į Lietuvos Respubliką, tad užsienietis dėl šio draudimo negali įvykdyti savo įsipareigojimų atvykti į Lietuvą ir vesti mokymus.

Šios aplinkybės atitinka CK 6.204 straipsnyje įtvirtintas ir teismų praktikoje suformuluotas force majeure taikymo sąlygas:

i) aplinkybės atsiranda arba nukentėjusiai šaliai tampa žinomos po sutarties sudarymo;

ii) aplinkybių nukentėjusi šalis sutarties sudarymo metu negalėjo protingai numatyti;

iii) aplinkybių nukentėjusi šalis negali kontroliuoti;

iv) nukentėjusi šalis nebuvo prisiėmusi tų aplinkybių atsiradimo rizikos.

Vyriausybė yra patvirtinusi Atleidimo nuo atsakomybės esant nenugalimos jėgos (force majeure) aplinkybėms taisykles, kuriose pateikiama daugiau kliūčių, kurios galėtų būti pripažįstamos force majeure, pvz. karas, stichinės nelaimės, streikai, teisėti ar neteisėti valstybė valdymo institucijų veiksmai.

CK 6.477 straipsnio 1 dalyje numatyta nuomos samprata, pagal kurią nuomotojas įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį.

Pagrindinė pareiga, kurią privalo vykdyti nuomininkas - mokėti nuomos mokestį. Ar Vyriausybės priimti sprendimai riboja nuomininko pareigą mokėti nuomos mokestį? Nutarime tokio ribojimo nėra, tad vertinant formaliai nuomininkas neturėtų būti atleidžiamas nuo savo pagrindinio įsipareigojimo – mokėti nuomos mokestį – vykdymo remiantis force majeure, jeigu to nėra numatyta sutartyje (kas mažai tikėtina).

CK yra įtvirtintos dvi nuostatos, kuriomis nuomininkas galėtų remtis, siekdamas atkurti šalių tarpusavio pusiausvyrą ir modifikuoti sutartį dėl COVID-19 pasikeitusių aplinkybių – bendroji sutarčių teisės norma įtvirtinta CK 6.204 straipsnyje ir specialioji nuomos sutarčių nuostata įtvirtinta CK 6.487 straipsnyje.

CK 6.204 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad kai sutarties įvykdymas sudėtingesnis, nukentėjusi sutarties šalis turi teisę kreiptis į kitą šalį prašydama sutartį pakeisti. Esminiu sutartinių prievolių pusiausvyros pasikeitimu laikytinos aplinkybės, kai arba iš esmės padidėja įvykdymo kaina, arba iš esmės sumažėja gaunamas įvykdymas[1].

Nuomotojas tokio nuomininko prašymo negali ignoruoti, nes teismai[2] tokį nuomotojo elgesį gali pripažinti bendradarbiavimo pareigos pažeidimu. Tad jeigu per protingą terminą šalys nesusitaria dėl sutarties pakeitimo, tai bet kuri iš jų turi teisę kreiptis į teismą.

Teismas spręsdamas CK 6.204 taikymo klausimą nuomininkui prašant atkurti šalių sutartinių prievolių pusiausvyrą ir pakeisti nuomos kainą dėl 2008 m. ekonominio nuosmukio išaiškino aktualius momentus:

• Vertino nuomos kainą atsižvelgdamas į pasikeitusią situaciją – jeigu šalys dėl nuomos sutarties kainos būtų tarusios esant pasikeitusioms sąlygoms, tokia kaina būtų mažesnė, nei sulygta nuomos sutartyje.

• Pažymėjo, kad ekonominės krizės padariniai dėl nuomos sutarties vykdymo turėtų tekti abiem sutarties šalims.

• Įvertino tai, kad šalys nebuvo prisiėmusios kainų kilimo ir kainų kritimo rizikos.

6.487 straipsnio 1 dalyje numatyta nuomininko teisė reikalauti sumažinti nuomos mokestį, kai dėl aplinkybių, už kurias jis neatsako, sutartyje numatytos naudojimosi daiktu sąlygos arba daikto būklė iš esmės pablogėja. Kasacinės instancijos teismas pažymėjo[3], kad teisę sumažinti nuomos mokestį, kai tai sutartyje ar įstatyme neaptarta, nuomininkas turi tik tuo atveju, kai išnuomoto daikto trūkumas (naudojimosi sąlygos ar būklės pablogėjimas) lemia visišką ar dalinį negalėjimą naudotis šiuo daiktu. Daugumoje nuomos sutarčių yra aiškiai apibrėžiama, kuriam tikslui patalpos yra išnuomojamos, pvz. prekybos veiklai. Tokiu atveju Vyriausybės draudimas lemia visišką negalėjimą naudotis daiktu pagal jo tikslinę paskirtį.

Apibendrinant, galima spręsti, jog valstybės nustatyti ribojimai gali būti pagrindas mažinti nuomos mokestį.

Nuomotojai net ir tais atvejais, kai patalpose nėra vykdoma veikla, patiria kaštus - draudimo, apsaugos, techninės priežiūros, valymo, paskolos finansavimo ir kt. Pažymėtina, kad šie kaštai gali būti mažinami – mažinamos valymo, apsaugos paslaugų apimtys dėl objektyviai pasikeitusio poreikio, persiderama su draudimo bendrove dėl draudimo įmokos sumažėjus rizikai ir pan.

Šalys turi rasti protingą balansą ir susitarti dėl abiem šalims priimtino nuomos mokesčio draudimų laikotarpiu.

• įsivertinti nuomos sutartį – ar numatyta galimybė keisti sutarties kainą, ar yra paskirstyta kainos kilimo / kritimo rizika ir kt.

• kreiptis į nuomotoją dėl nuomos sutarties keitimo – nuomos mokesčio sumažinimo karantino laikotarpiu, nustatant protingą atsakymo pateikimo terminą ir pateikiant konkrečius pasiūlymus dėl nuomos mokesčio;

• jeigu nepasiekiamas susitarimas ar nuomotojas nesideri – kreiptis į teismą dėl sutarties sąlygų pakeitimo ar nuomos sutarties nutraukimo.

Galima spręsti, kad Nutarimu draudžiama ne prekybos veikla kaip tokia, tačiau būtent fizinių parduotuvių veikla (elektroninė prekyba ir prekyba kaip tokia nėra apribota).

Tad nuomininkas negali vykdyti savo veiklos ir naudotis nuomojamomis patalpomis pagal paskirtį ne dėl to, kad jis apskritai vykdo prekybos veiklą kaip tokią ir neteko tokios teisės (pvz. neteko licencijos prekiauti alkoholiniais gėrimais), bet dėl to, kad patalpose buvo uždrausta vykdyti prekybos veiklą (galbūt galima analogija, kai pastatas pripažįstamas netinkamu naudoti). Visgi pačiame Nutarime numatytos ribojimų išimtys, kurios yra aiškiai susijusios su nuomininko vykdomos veiklos pobūdžiu (maisto, veterinarijos, vaistinių, optikos prekių ir ortopedijos techninių priemonių pardavimas, veikla).

CK 6.483 straipsnio 1 dalyje numatyta, kad Nuomotojas privalo garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomojamas, visą nuomos terminą.

Pateikta informacija yra autoriaus nuomonė.

[1] Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2011 m. gegužės 31 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-265/2011

[2] Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2011 m. gegužės 31 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-265/2011

[3] Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2012 m. birželio 20 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-299/2012