MyFondia VirtuellaJuristen
15 APRIL 2016

Halka inte på formaliteter – formkrav för fastighetsköp

Ett fastighetsköp är ett avtal som styrs av stadganden i jordabalken. Även om utgångspunkten också i jordabalken är avtalsfrihet har friheten i vissa avseenden begränsats. Ett fastighetsköps köpebrev såväl som ett föravtal om fastighetsköp måste exempelvis göras utgående från det som föreskrivits i jordabalken det vill säga skriftligt, underskrivet av båda parter och bestyrkt av ett köpvittne. Om man avviker från de här tvingande formkraven som fastställts i jordabalken kan det leda till att avtalet blir ogiltigt. De egentliga fastighetsköpen utförs oftast korrekt enligt jordabalkens formkrav men situationen är inte nödvändigtvis lika klar när det gäller föravtalen.

Som ett exempel kan nämnas ett relativt färskt beslut från högsta domstolen 2015:80 , där den högsta domstolen ansåg att ett avtal som rubricerats som ett avtal för verksamhetsutrymmen för ett företag, i själva verket var ett föravtal om köp av fastighet. Eftersom det ifrågavarande avtalet inte gjorts enligt jordabalkens formkrav – i det här fallet med utebliven bestyrkning av ett köpvittne – ansåg högsta domstolen att avtalet var ogiltigt. Avtalet som slutits mellan kommunen och företaget ifråga gällde en byggnadsplats och en byggnad som kommunen hade förbundit sig till att renovera till en industribyggnad. Företaget hade i avtalet förbundit sig till att lösa ut objektet - och kommunen å sin sida att överlämna objektet, med en skild överlåtelsehandling efter det att inlösningspriset betalats i sin helhet, vilket skulle ha skett efter 12 år. Avtalet hade försetts med ett villkor för följderna av ett eventuellt hävande av avtalet och det var innehållet i det här villkoret som avtalets parter, efter avtalets hävande, var oeniga om. Kommunen hade hävt avtalet på grund av företagets betalningsförsummelse och efter avtalets hävande hade företaget, avtalsenligt, krävt av kommunen att den skulle betala tillbaka de rater av inlösningspriset som företaget redan hunnit betala. Kommunen å sin sida bestred företagets tolkning av avtalsvillkorets innehåll. Parterna hade inte i domstolsprocessen hänvisat till formfelet och saken hade inte heller tagits upp från varken tingsrättens eller hovrättens sida. I de lägre rättsinstanserna hade föremålet för stridigheten alltså varit uttryckligen de enskilda avtalsvillkorens innehåll.

Högsta domstolen avvek från tings- och hovrättens beslut och ansåg å sin sida att formfelet borde ha tagits upp från instansens sida redan när ärendet var i förberedelsefasen i tingsrätten – även om parterna inte hade hänvisat till saken. Högsta domstolen beslöt om att återförvisa ärendet till tingsrätten eftersom utgångspunkterna för ärendets rättsliga bedömning hade förändrats på ett så avsevärt sätt att högsta domstolen ansåg att parterna borde få en möjlighet att utöva sin ändringsrätt.

Beslutet från högsta domstolen som beskrivits ovan påminner oss å ena sidan om att formkraven i jordabalken också gäller föravtal om fastighetsköp och å andra sidan om att ogiltighet inte förutsätter att parterna hänvisar till ett formfel. Att spara in på kostnaderna för ett köpvittne är således inte ett vettigt val. Och för att kunna följa de formkrav som finns i jordabalken är det också viktigt att kunna identifiera de avtal där det i själva verket handlar om ett föravtal om fastighetsköp. Ett föravtal om fastighetsköp kan ha rubricerats på ett annat sätt eller vara en del av en större avtalshelhet. Formen spelar alltså roll – i alla fall när det kommer till fastighetsköp och föravtal om fastighetsköp.