Huoneenvuokralaki uudistuu – mitkä ovat keskeiset muutokset vuokranantajille?

Laissa täsmennetään sähköistä tiedoksiantoa koskevia säännöksiä. Osapuolet voivat jatkossa sopia sähköisestä tiedoksiantokanavasta, jos vastaanottaja ei ole iän, vamman tai muun vastaavan syyn vuoksi estynyt käyttämästä sähköistä kanavaa. Sähköistä tiedoksiantokanavaa käytettäessä ilmoituksen katsotaan saapuneen kolmen päivän kuluttua sen lähettämisestä.

Irtisanomis- ja purkamisilmoitukset sekä varoitukset on kuitenkin edelleen annettava todisteellisesti. Jatkossa todisteellinen tiedoksianto voidaan toteuttaa haastemiestiedoksiannon sijaan myös sähköisesti kahden viestintäkanavan mallilla, jos siitä on sovittu kirjallisesti osapuolten välillä.

Sähköistä tiedoksiantoa koskevat säännökset koskevat sekä uusia että vanhoja vuokrasopimuksia. Vuokranantajien kannattaa harkita sähköistä tiedoksiantoa koskevien ehtojen lisäämistä myös olemassa oleviin vuokrasopimuksiin.

Jatkossa vuokralaisen on ilmoitettava vuokranantajalle kirjallisesti huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärä ja asumisoikeuden peruste sekä lisäksi huoneistossa asuvien täysi-ikäisten henkilöiden nimet, syntymäajat ja yhteystiedot. Muutos laajentaa vuokralaisen tiedonantovelvollisuutta aiempaan verrattuna ja parantaa vuokranantajan mahdollisuuksia pitää ajan tasalla tieto siitä, ketkä huoneistossa tosiasiallisesti asuvat.

Muutos koskee sekä uusia että vanhoja vuokrasopimuksia. Vuokranantajien kannattaa varmistaa, että vuokrasopimuspohjissa on asianmukainen ehto ilmoitusvelvollisuudesta ja tiedottaa asiasta myös nykyisiä vuokralaisia.

Jatkossa vuokravakuus on palautettava tai sen pidättämisestä on ilmoitettava vuokralaiselle kirjallisesti viimeistään 14 päivän kuluessa vuokrasopimuksen päättymisestä tai huoneiston hallinnan palautumisesta vuokranantajalle.

Jos vuokranantaja haluaa pidättää vakuuden, vuokranantajan on perusteltava vakuuden pidätys ja ilmoitettava arvio pidätettävästä vakuuden määrästä. Käytännössä tämä tarkoittaa, että jos vakuuden osittainen pidättäminen perustuu puutteelliseen loppusiivoukseen, täytyy pidätysilmoituksessa ilmoittaa, miltä osin huoneiston siisteydessä ja puhtaudessa on havaittu puutteita. Vuokranantajalla ei ole oikeutta pidättää vuokravakuudesta enempää kuin saatavan määrä. Jatkossa vuokranantaja voi myös joutua korvausvastuuseen aiheettomasta vakuuden pidättämisestä.

Vakuuksien käsittelyyn liittyvät prosessit kannattaa päivittää hyvissä ajoin, koska muutos koskee sekä uusia että vanhoja vuokrasopimuksia ja laissa vakuuden palauttamiselle annettu määräaika on lyhyt.

Jatkossa tupakointi on kielletty huoneistossa ja siihen liittyvissä tiloissa kuten huoneistoon kuuluvalla parvekkeella sekä muussa huoneistoon liittyvässä yksityisessä sisä- tai ulkotilassa, ellei vuokranantaja ole antanut siihen nimenomaista lupaa. Lupa voidaan antaa vain, jos se ei ole ristiriidassa lain, viranomaismääräysten tai yhtiöjärjestyksen kanssa.

Kielto koskee kaikkia poltettavaksi tarkoitettuja tupakkatuotteita, kasviperäisiä tuotteita sekä sähkösavukkeita. Nykyisin tupakointi on pitänyt erikseen kieltää vuokrasopimuksessa, mutta jatkossa lähtökohta on päinvastainen.

Muutos koskee sekä uusia että vanhoja vuokrasopimuksia. Siksi vuokranantajien kannattaa tiedottaa asiasta myös nykyisiä vuokralaisia.

Huoneenvuokralain uudistus tuo mukanaan myös useita muita käytännön muutoksia. Tällaisia ovat esimerkiksi seuraavat:

• Vuokranantajan vuokrasopimuksen purkuoikeuden laajeneminen. Vuokranantaja voi jatkossa purkaa vuokrasopimuksen myös muun erittäin painavan syyn perusteella. Muutos koskee sekä uusia että vanhoja vuokrasopimuksia. Jatkossa vuokranantajien kannattaakin varmistaa, että heillä on riittävä dokumentaatio poikkeuksellisista tilanteista, joissa purkuoikeutta voitaisiin mahdollisesti soveltaa.

• Määräaikaisena alkavat ja toistaiseksi voimassa olevina jatkuvat vuokrasopimukset saavat laissa nimenomaisen sääntelyn. Muutos koskee tältä osin ainoastaan 1.10.2026 jälkeen tehtyjä vuokrasopimuksia.  

• Vuokrankorotuksista on ilmoitettava kirjallisesti. Tämä muutos koskee ainoastaan 1.10.2026 jälkeen tehtäviä sopimuksia.

• Huoneistoon jääneen omaisuuden käsittelystä säädetään tarkemmin. Vuokranantajalle tulee ilmoitus- ja säilytysvelvollisuuksia. Muutos koskee sekä uusia että vanhoja vuokrasopimuksia. Vuokranantajien kannattaa siten laatia selkeä toimintamalli sen varalle, mitä tehdään, jos vuokralainen jättää omaisuutta huoneistoon vuokrasuhteen päättyessä.

Vuokranantajan irtisanomisaika lyhenee kuudesta kuukaudesta neljään kuukauteen. Jatkossa neljän kuukauden irtisanomisaika edellyttää, että vuokrasuhde on kestänyt vähintään kaksi vuotta ennen irtisanomista. Tätä lyhyemmissä vuokrasuhteissa irtisanomisaika on kolme kuukautta.

Muutos koskee ainoastaan 1.10.2026 jälkeen tehtyjä vuokrasopimuksia. Nykyisiin sopimuksiin sovelletaan edelleen voimassa olevia irtisanomisaikoja.

Ennen lain voimaantuloa kannattaa:

• päivittää vakuuden palauttamista koskevat toimintatavat

• sopia sähköisen tiedoksiannon käytännöistä kirjallisesti, jos ne halutaan ottaa käyttöön

• valmistautua uusiin vuokrankorotus- ja ilmoitusmenettelyihin

• laatia toimintamalli vuokrasuhteen päättyessä huoneistoon jääneen omaisuuden käsittelyyn

• tarkistaa käytössä olevat sopimuspohjat ja päivittää ne vastaamaan lain vaatimuksia sekä

• tiedottaa nykyisiä vuokralaisia heidän ilmoitusvelvollisuudestaan sekä uudesta tupakointikiellosta

Fondian asiantuntijat auttavat mielellään arvioimaan, miten uudistus vaikuttaa vuokrasopimuksiinne ja toimintatapoihinne.