MyFondia VirtuaaliLakimies
13. toukokuuta, 2020

Urakka- ja konsulttisopimukset: korona-ajasta kohti normaalia urakka-arkea

Suomessa on maaliskuusta asti ollut voimassa merkittäviä, mm. ihmisten julkiseen kokoontumiseen ja Suomen rajan ylittävän matkustaja- ja henkilöliikenteen keskeyttämiseen liittyviä rajoitteita koronaviruksen leviämisen estämiseksi. Lisäksi koronapandemia on aiheuttanut esimerkiksi viivästyksiä materiaalitoimituksissa. Rajoituksilla on ollut vaikutuksia urakka- ja konsulttisopimuksiin, mistä kirjoitimme aiemmassa blogissamme. Näiden vaikutusten osalta on tärkeää noudattaa sopimussuhteissa oikeita menettelytapoja.

Urakkasuhteissa muistettava oikeat menettelytavat

Poikkeustilanteessa ja ylivoimaisen esteen vallitessa tulee rakennusurakan yleisten sopimusehtojen YSE1998 mukaisesti noudattaa seuraavia menettelytapoja:  

  • ilmoitettava viipymättä ylivoimaisesta esteestä ja/tai sen uhasta
  • yksilöitävä ylivoimaisen esteen vaikutukset urakka-aikaan ja kustannuksiin
  • esitettävä vaatimukset urakka-ajan pidentämisestä ja kustannusten korvaamisesta
  • velvoite minimoida vahingot

 Rakennusurakan yleisissä sopimusehdoissa YSE 1998 nimenomaiset menettelytapasäännöt ulottuvat siihen tilanteeseen, kun ylivoimainen este vasta aiheuttaa uhan urakkasuorituksen viivästymisestä. Urakoitsijan tulee viipymättä ilmoittaa tilaajalle, jos ylivoimainen este aiheuttaa työmaalla töiden viivästymisen uhan. Urakoitsijan tulee myös ilmoittaa, mikäli työt pysähtyvät tai on käsillä syy, joka urakoitsijan mielestä oikeuttaa YSE 1998 20 §:n mukaiseen urakka-ajan pidennykseen tai YSE 1998 50 §:n mukaiseen kustannuksen korvaukseen.

Urakkasopimuksissa urakoitsijan tulee yksilöidä koronaviruksen aiheuttaman häiriötilanteen ja viruksen torjuntatoimien tosiasialliset vaikutukset kyseisen rakennusurakan aikatauluun ja kustannuksiin viipymättä sen jälkeen, kun ylivoimaisen esteen vaikutukset työmaan aikatauluun voidaan tarkemmin todeta.

Urakoitsijan tulee tehdä yksilöity esitys YSE 1998 50 §:n mukaisista taloudellisista vaatimuksistaan sekä YSE 1998 23 §:n mukaisesti aikatauluvaateistaan. Vaatimusten perusteeksi tulee viikoittain tai tarvittaessa jopa päivittäin kirjata yhdessä tilaajan edustajan kanssa, mitä haasteita työmaan toiminnalle on häiriön aiheuttavasta tekijästä aiheutunut. Kaikki ylimääräiset kulut tulee yksilöidä YSE 1998 23 § ja 50 §:n mukaisesti.

Lisäkustannusten tulee kuitenkin olla suoraan ylivoimaiseen esteeseen liittyviä ja niistä on etukäteen sovittava sopimuskumppaneiden välillä ennen kustannusten syntymistä. Sovittavia lisäkustannuksia voivat olla esimerkiksi vaihtoehtoisen materiaalin käyttö materiaalien saatavuuteen liittyvän haasteen vuoksi tai työvoimakustannusten kallistumiseen liittyvät lisäkustannukset. Sen sijaan laskutuskelpoisiin lisäkuluihin eivät kuulu suoraan urakoitsijan työnantajavelvollisuuksiin liittyvät kulut kuten työmaan hygieniaan ja työmaan järjestämiseen liittyvät kulut (hengityssuojaimet, käsidesi).

Toisaalta urakoitsijan on pyrittävä rajoittamaan vahinkoa ja selvitettävä, voidaanko joitain töitä tehdä häiriöstä huolimatta esimerkiksi poikkeusjärjestelyin. Urakoitsijan tulee yksilöidä tilaajalle, mihin toimiin se on ryhtynyt aiheutuneiden haittojen minimoimiseksi ja huolehdittava tarvittavat kirjaukset työmaapäiväkirjaan.

Urakoitsijan on tärkeää varmistaa, että yksilöity esitys vaatimuksista toimitetaan ajoissa, jottei vastaanottovaiheessa tai taloudellisessa loppuselvityksessä tule enää yllätyksiä. Jos jompikumpi sopimuspuoli haluaa pätevästi todeta rakennussuoritukseen tai olosuhteisiin liittyvän seikan, voidaan myös toteuttaa urakkasuoritukseen liittyvä katselmus YSE 1998 65 §:n mukaan. Riidaton YSE 1998 50 §:n mukainen korvaus maksetaan urakoitsijan kanssa erikseen sovitusti.

Aktiivisia toimenpiteitä viivästyksen minimoimiseksi

Vaikka urakka-ajan pidentäminen olisi perusteltua, on urakoitsijan riippumatta viivästyksen syntymisen syystä ryhdyttävä kaikkiin vallassaan oleviin, viivästystä rajoittaviin toimenpiteisiin niiltä urakan osilta, joihin viivästys vaikuttaa. Myös tilaajalla on oikeus osoittaa toimenpiteitä, joihin urakoitsijan tulee ryhtyä työmaan aikataulun kiinnikuromiseksi tai viivästyksen minimoimiseksi (nk. ryntäysvaatimus). Tällaiset toimenpiteet voivat olla työntekijöiden lisäämistä työmaalle tai ylitöiden tekemistä.

Jos tällaisista YSE 1998 22 §:n toimista sovitaan, toimet eivät tietenkään saa olla työlainsäädännön, työsuojelun tai sovellettavan työehtosopimuksen vastaisia.  Mikäli sovitut toimet aiheuttavat lisäkustannuksia, tulee Osapuolten sopia näiden kulujen korvaamisesta ennen toimenpiteisiin ryhtymistä.

Entä konsulttisopimuksia koskevat menettelytavat?

Myös Konsulttitoiminnan yleisissä sopimusehdoissa 2013 (KSE 2013) on menettelytapamääräyksiä (kohdat 7.5.-7.8). Mikäli konsultti katsoo olevansa oikeutettu suoritusajan kohtuulliseen pidennykseen suoritusta olennaisesti estävän ulkopuolisen toimenpiteen vuoksi tai kohtuulliseen korvaukseen suunnitelmien muuttamisesta konsulttisopimuksen osapuolista riippumattoman suorituksen keskeytyksen vuoksi, tulee konsultin tehdä yksilöity esitys pidennyksestä ja taloudellisista vaatimuksistaan. Ilmoitus viivästyksestä tulee tehdä viipymättä riippumatta siitä, kumpi sopimuspuoli havainnon viivästyksestä tekee.

Myös konsulttisopimuksissa on konsultilla aina velvollisuus pyrkiä minimoimaan häiriöiden kustannus– ja aikatauluvaikutukset ja neuvotella tilaajan kanssa siitä, miten vahingot minimoidaan.

Tilaajan myötävaikutus

Sopimusten poikkeustilanteet edellyttävät myös tilaajalta aktiivisuutta. Tilaajan on syytä tarkastaa urakoitsijan tai konsultin esitys viipymättä ja ottaa siihen kirjallisesti kantaa tarvittaessa yksilöiden, miltä osin vaatimukset hyväksytään tai hylätään.

Tulee muistaa, että myös tilaajalla voi olla yleisiin sopimusoikeudellisiin periaatteisiin perustuen oikeus vedota omalta osaltaan ylivoimaiseen esteeseen. Esimerkiksi valmiuslakiin perustuvan yli 70-vuotiaiden eristämisen jatkuminen hallituksen tuoreiden linjausten mukaan myös toukokuun jälkeen voi käytännössä tarkoittaa, että huoneistoissa tehtävät korjaustyöt hankaloituvat huomattavasti tai niitä ei pystytä tekemään.  Näissä tilanteissa tilaajan tulee toimia vastaavasti kuin urakoitsijan eli ilmoittaa viipymättä omalle sopijakumppanilleen esteestä, viivästyksestä ja siihen liittyvistä vaatimuksistaan.   

Aktiivista kommunikointia ja selkeää dokumentointia

YSE 1998:ssa olevat menettelytapa- ja kirjaussäännökset on hyvä ajatella työkaluina urakan suorittamisessa ja loppuun saattamisessa. Yksilöllinen sopimus saattaa lisäksi sisältää joitakin erityisesti räätälöityjä yhteydenpitomuotoja ja luonnollisesti käytössä ovat lisäksi kaikki normaalit ihmisten väliset yhteydenpitomuodot. ​

Tilaajan puolelta katsottuna kysymys on lähinnä sopimuksen toteutuksen valvontaan liittyvistä menettelyistä. Urakoitsijan puolelta katsottuna on kysymys puolestaan tilaajan velvoitteiden toteutumisen seurannasta ja oman suorituksensa hyväksyttävyyden varmistamisesta. ​Molemmilla osapuolilla on kuitenkin yhteinen etu hallita sopimuksen toteuttaminen ja toteutuminen muuttuneissa tilanteissa. ​

Neuvottelevalla keskusteluyhteydellä ja täsmällisellä dokumentaatiolla vältetään epäselvyydet ja voidaan siirtyä kohti normaalia tilannetta sekä urakan loppuunsaattamista kaikkien osapuolten kannalta onnistuneella tavalla.