MyFondia VirtuaaliLakimies
26. syyskuuta, 2016

Digitaalisuus haastaa vuokrauskäytännöt

Verkkokauppaa, etätyötä, virtuaalikokouksia, sähköposteja. Tuttua meille kaikille. Yhä suurempi osa päivittäisestä tekemisestämme on yhä vähemmän tilaan ja paikkaan sidottua. Jos omistamme puhelimen ja kannettavan tietokoneen, voimme käytännössä toimia mistä tahansa ja milloin tahansa, emmekä ole sidottuja rakennuksiin tai huoneistoihin.

Erityisesti verkkokaupan yleistyminen on saanut kiinteistösijoittajat miettimään omaa ansaintalogiikkaansa uusiksi. Kuuntelin muun muassa jokin aika sitten seminaarissa kiinteistösijoittajaa, joka pyysi lakimiehiltä ratkaisua verkkokaupan mukanaan tuomaan haasteeseen vuokran määrittelyssä. Perinteinen liikevaihtosidonnainen vuokra kun ei toimikaan parhaalla mahdollisella tavalla silloin, kun myymälän tuotoista merkittävä osa muodostuu verkkokaupasta. Kyseinen sijoittaja ei ole yksin, vaan muillakin toimijoilla on vastaavia haasteita.

Niin mukavaa kuin juristina olisikin sanoa, että me lakimiehet yksin ratkaisemme asian, niin ei valitettavasti ole. Lakimies kyllä pystyy muotoilemaan erilaisia juridisesti päteviä ja osapuolia sitovia vaihtoehtoja myös vuokran määrittelyyn, mutta jokaisen kiinteistönomistajan ja vuokralaisen oma strategia, tuottotavoitteet ja kannattavuusvaatimukset sanelevat toimivan mallin.

Kyse ei siis ole niinkään juridiikasta vaan siitä, millaisella mallilla turvataan kiinteistösijoittajalle sellainen tuotto, että sijoittamista edelleen halutaan tehdä ja toisaalta turvataan vuokralaiselle kannattavan liiketoiminnan harjoittamisen mahdollisuus. Vuokranantajan intressissä on, että vuokrasuhde on myös vuokralaisen näkökulmasta taloudellisesti kannattavaa. Tällä on merkitystä etenkin kauppakeskuksissa, joissa yksittäisen vuokralaisen menestys on tärkeää koko kauppakeskukselle. Toisaalta vuokralaisen tulee ymmärtää, että kiinteistösijoittaminen on liiketoimintaa, jonka myös on oltava kannattavaa.

Meillä Suomessa on se etu, että huoneenvuokralainsäädäntömme antaa mahdollisuuden vapaasti sopia erilaisista sopimusehdoista, myös vuokran määräytymismekanismeista. On siis juridisesti mahdollista sopia myymälän vuokran sitomisesta asiakkaiden lukumäärään, eri tavoin määriteltävään liikevaihtoon tai olettamaan verkkokaupan osuudesta myymälän liikevaihdossa. Kokonaan eri asia on, mikä luvatuista mekanismeista toimii parhaiten – vai toimiiko mikään. Juristi voi tehdä erilaisia ehdotuksia toimintamalleista ja mahdollisimman yksiselitteistä ja selkeistä sopimusehdoista, mutta kaupalliset päätökset osapuolten tulee itse arvioida.

Mukautumistarve ei koske pelkästään myymälöitä. Tilakäytön tehostuminen, joustavuusvaatimukset, tietotyön muutos ja sen mukanaan tuoma etätyö ovat muuttaneet toimistomarkkinaa pysyvästi. Catella uutisoi jälleen uudesta vajaakäyttöennätyksestä, 13,5 %, pääkaupunkiseudun toimistomarkkinoilla, joten myös sille sektorille uusien vuokrausmallien kehittäminen olisi tervetullutta.

Me Fondiassa haastammekin kiinteistösijoittajat ja vuokralaiset yhteiseen keskusteluun uusien innovatiivisten ja kannattavien sopimusmekanismien kehittämiseen! Me juristit autamme mielellämme haasteessa ja rakennamme yhteisesti sovittujen periaatteiden pohjalta tavoitteita vastaavan ja selkeän vuokrasopimuksen.