MyFondia VirtuaaliLakimies
9. tammikuuta, 2017

Digitaalinen kiinteistökauppa tai vuokraus – utopiaako?

”Uusi tapa vuokrata asunto heti”, kertoo suuri asuntosijoittaja VVO. Asunto vain valitaan yrityksen sivuilta löytyvän linkin kautta, vuokrasopimus tehdään maksamalla kuukauden vuokra ja muuttamaan pääsee vaikka seuraavana päivänä, jopa ilman vakuutta. Mielenkiintoinen avaus, mutta toimisiko sama myös asunnon kaupassa?

Suuret kiinteistötransaktiot ovat jo pitkälle digitalisoituja. Kaupan kohteen aineisto kerätään dataroomiin ja siellä olevien tietojen perusteella asiantuntijat tekevät kohteen riskikartoituksen. Voisiko myös yksittäisenä ostajana luottaa kohteen sähköisiin esitteisiin, kuvamateriaaliin, videoihin ja myyjän/vuokranantajan vakuutuksiin kohteen ominaisuuksista ja sitoutua riskittä sopimukseen?

Asuntokauppalain käytetyn asunnon kauppaa koskevat säännökset antavat tähän vastauksen. Jos ostaja ilman hyväksyttävää syytä jättää käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Ostaja voi siis lain mukaan luottaa myös pelkästään sähköiseen esittelyaineistoon, jos myyjä ei tarjoa tarkastusmahdollisuutta, vaan haluaa tehdä kaupan pelkästään sähköisen aineiston perusteella. Uuden asunnon kauppa puolestaan tehdään usein pelkkien suunnitelmien, havainnekuvien ja muun esittelyaineiston perusteella, joten digitalisoitu prosessi ei sinällään edes muuttaisi ostajan asemaa.

Myyjän kannalta tilanne voikin olla haasteellisempi. Erityisesti silloin kun myyjä on elinkeinonkeinonharjoittaja ja ostaja on kuluttaja, on kuluttajan asema turvatumpi. Myyjän tuleekin kuluttajasopimussuhteissa varmistua tarkoin, että on varmasti ilmoittanut kaikki tiedossaan olevat sopimuksen tekoon vaikuttavat seikat ja erityisesti mahdolliset kohteen puutteet – ja että kuluttaja varmasti ymmärtää, mihin on sitoutumassa. Tämä toki koskee myös muita kuin kuluttaja-asemassa olevia ostajia eli kohteen esittelyaineisto on valmisteltava huolella.

Riskitöntä kokonaan digitalisoitu kauppa tai vuokraus ei tietenkään ole. Sitä se ei tietenkään ole vaikka tutustuminen kohteeseen järjestettäisiinkin. Suurin osa kauppaan ja vuokraukseen liittyvistä riidoista käydään piilevistä virheistä, joita sen enempää myyjä/vuokranantaja kuin ostaja/vuokralainenkaan ei ole voinut havaita tutustuessaan myytävään tai vuokrattavaan kohteeseen. Paikan päällä tapahtunut kohteeseen tutustuminenkaan ei näissä tapauksissa poistanut ongelmaa, koska virhettä ei ole havaittu silmämääräisessä tarkastuksessa. Hyvän esittelyaineiston laatiminen saattaisi jopa vähentää piilevien virheiden riskiä, jos selvitys esimerkiksi teknisen kunnon osalta tehtäisiin perusteellisemmin esittelyaineiston pohjaksi.

Vaikka täysin sähköiseen kauppa- tai vuokrausprosessiin ei koskaan siirryttäisi kokonaan, prosesseja nopeuttava ja tehostava kehitys on tervetullutta. Lainsäädäntö siihen ei ole esteenä, kuten ei saisikaan olla. Kiinteistöalaa on moitittu hitaaksi digitalisaaton hyödyntäjäksi, mutta kuten alussa kuvattu VVO:n esimerkki osoittaa, ennakkoluulottomia avauksia tehdään.